近期房价吃人论网络风起，楼市扛不住了、调控政策会松绑吗？可以一辈子租房住吗？要把房子现在卖掉吗？房产税、空置税问题等等，未来房产走势如何，可谓一时的风尘挂起迷蒙了读者的思考。首先本文作者既非空军，也非多军，作为FCA资产评级特约评论员以理性与事实作为行文依据。下面以关于房产的终极定律来解读关于市场、关于政策的各种迷雾。
第一定律：房产自古以来是人的终极物质追求，是承载生活方式的标志物
解读：所谓皇帝追求巍巍皇宫、大臣要深深府邸、地主要努力建庄园、大宅院，百姓要想办法盖瓦房；分散的农耕经济与集中化城市财富生产模式虽然完全变了，但是人之大欲没有变——居者要有其屋；人一生追求交通便利与劳作地相当近房子、第二环境好、面积大的房子；前者为第一需求；后者为第二需求；如果两者极致兼顾，那就是所谓城市顶级豪宅系列了。
推论1：
租房不能替代人对住房拥有的深层次需求，租房住永远是权宜之际， 如果一辈子租房住是迫不得已。
推论2:
关于政策倡导的发展租赁市场与百姓需求差异甚大，保障房才是弥补商品化市场不足的根本。
第二定律：与第一个终极追求定律相反，一个国家的主要几个大城市总有超出一半的人无法拥有自己的商品住房。
解读：以全球主要城市为例
由于各城市统计年限不一致，以上数据源自近5年相关公开数据；另外中国北上广深四大城市住房拥有率因为户籍居民与常住居民口径不一样，因此住房拥有率有被偏大化，实际上以深圳为例常住居民自有住房拥有率只有34%（2015年数据）；列表中新加坡数据亮瞎眼，因新加坡不是一个住房产业化的国家，住房供应作为国家公共福利体系，在全球发达资本主义国家都是一个例外。
经济越发达的地方，住房拥有率越低，以欧洲国家为例，榜单上住房拥有率排名最前的五个国家基本都是东欧国家，发达的西欧国家住房拥有率普遍偏低。
经济水平越高住房拥有率越低，有专家把发达国家住房拥有率低解释为租房更便利是不合适的，实际上房价高企才是许多年轻人不得不租房的原因。
推论1：
主要大城市房价即使有波动下跌，也一人有一大半人无法拥有自己的住房。因此目前拥有以自住为目的房产的人是幸运的，而不是烫手的山芋。
推论2:
房价虽然有下跌的时候，但是当面对有大多数人无法拥有城市房产的时候，下跌远不可长期持续，而是短期波动；
第三定律：住房产业化程度高的城市，房产是唯一能在长周期范围保持价格整体上涨的商品，是为保值资产。同时在局部短周期内存在回落然后再快速上升市场波动风险。
解读：
在半百年周期内商品价格整体处于大幅上升的状态，在人类的这个星球上没有什么商品可以与这个房产价值相比；但是短周期内会存在波动风险。波动原因主要来自经济环境与金融环境的影响。至于房产价格长期上涨趋势的内在机理较为复杂深奥，将另外撰文说明；以下是全球发达国家房产指数走势图：
备注：取各国1970年数据为100，季度数据，资料来源：世界银行
其中典型的是德国房价较为平稳，但是房价依然处于上涨状态，日本长周期内妨碍有回落，经历了所谓失去的20年，但是根据数据显示目前东京房价水平也已经比“泡沫时期”低点时期上升了3倍左右；
推论1:
房子是用来住的，也是可用来投资的，市场产业化发展的城市房产作为保值资产是为经济定律，政府可以做到打击投机抑制快速上涨，但是做不到废除它的资产长期增值与短期价格波动属性。废除房产的长期资本回报与短期波动属性，如同用堵来治理洪水。最终治理目标与结果背道而驰，必将是权宜之计。
推论2:
中国房产市场要摆脱冰与火的现状，需要有抑制投机的长效政策，房产税、空置税应将是国家抽取房产资产价值红利、打击投机的重要手段，但这也是有利于建立起相当稳健房产资产投资市场的必经手段，那时房产市场不再是一会完全自由化，一会又政策严厉调控的冰与火的二元转换，而是可预期的居住与投资性市场。
后记：
关于近期报道燕郊房价、上海浦东碧桂园业主闹事、厦门房价腰斩虽有有夸大报道嫌疑，在严厉的限制房产调控下部分大城市远郊物业确实回落的趋势，主要源自新楼盘开发商杠杆率过高急于回笼资金所致；但是实际上从FCA资产评级网络监控的深圳、北京、广州二手房成交均价与去年同期相比普遍呈现上涨态势。
文章转载自公众号
